El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre de 2026 dos reales decreto-ley en materia de vivienda: el Real Decreto-ley 26/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, publicado en el BOE de 30 de septiembre de 2026, y el Real Decreto-ley de prórroga automática de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, pendiente de publicar, que reforma el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto a la prórroga automática de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Ambas normas entran en vigor el mismo día de su publicación, el 30 de septiembre de 2026, pero deberán ser aprobados por la mayoría del Congreso de los Diputados  para tener vigencia.

A.- REAL DECRETO-LEY 26/2026, DE 29 DE SEPTIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES PARA LA PROTECCIÓN DE LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA VIVIENDA Y LA AMPLIACIÓN DE LA OFERTA DE VIVIENDA ASEQUIBLE

1. Prohibición de compra especulativa de vivienda (vigencia hasta 31 de diciembre de 2028)

Toda entidad con o sin personalidad jurídica cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles no podrá adquirirlas a título gratuito ni a título oneroso por un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de mercado.

La limitación no se aplica cuando la transmisión tenga por objeto el destino a vivienda habitual a precio asequible o social por un mínimo de cinco años, a residencia de personas con necesidades sociosanitarias, a colectivos vulnerables atendidos por el tercer sector, a víctimas de violencia de género, o cuando el comprador acredite adhesión a un Código de Buenas Prácticas acordado con la administración competente.

2. Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional (vigencia hasta 31 de diciembre de 2030)

2.1. El apartado 1 afecta a los desahucios promovidos por entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación con objeto de eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad. Cuando el demandado se encuentre en situación de vulnerabilidad acreditada, el tribunal deberá suspender el proceso. No se prevé compensación para el titular y la suspensión se mantiene indefinidamente mientras subsistan las causas.

2.2 El apartado 2 regula los procesos de desahucio promovidos por cualquier otro demandante distinto de esas entidades. Si existe situación de vulnerabilidad acreditada del arrendatario, el tribunal requiere informe a la administración autonómica competente sobre los recursos disponibles.

Si no se recibe respuesta o se informa de que no existen recursos, el tribunal suspende el proceso hasta que se garantice una alternativa habitacional adecuada. La suspensión se revisa cada doce meses y se alza cuando desaparezca la vulnerabilidad, se ponga a disposición una alternativa adecuada, el demandado la rechace sin causa justificada, o transcurran tres años desde que se acordó.

En este supuesto, la administración competente en materia de vivienda asume los gastos de compensación al demandante, comprendiendo como máximo la renta contractual dejada de percibir y los costes de suministros impagados, sin que sean compensables el lucro cesante hipotético ni los daños morales.

La demora en el pago por parte de la administración generará los intereses de demora correspondientes.

No procede la suspensión cuando la situación de vulnerabilidad del demandante deba prevalecer sobre la del demandado, salvo que aquel sea persona jurídica o gran tenedor; tampoco prevalece la vulnerabilidad del demandado cuando el demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas.

3. Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Se redefine el arrendamiento de vivienda temporal, que queda reservado a los supuestos en que el arrendatario se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual por causa justificada y acreditable.

Los contratos de temporada deben prever expresamente esa causa, que recae sobre el arrendador la carga de probar; su ausencia priva al contrato de naturaleza temporal y lo somete retroactivamente al régimen de la vivienda habitual.

La duración de los contratos de temporada debe ser superior a treinta y un días y no exceder como regla general de doce meses.

Si la duración total supera los doce meses sin justificación o se suceden más de dos contratos de temporada consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera automáticamente un contrato de arrendamiento de vivienda habitual con aplicación de todos sus plazos mínimos y régimen de prórrogas.

La renta de los sucesivos contratos de temporada sobre una misma vivienda no podrá incrementarse anualmente por encima del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV).

El precio sumatorio del alquiler por habitaciones sobre una misma vivienda no podrá superar la renta del arrendamiento unitario de dicha vivienda.

En zonas tensionadas, la limitación de renta del contrato unitario o la suma de contratos parciales deberá respetar adicionalmente los índices de precios de referencia aplicables.

También en zonas de mercado residencial tensionado, la renta del nuevo contrato no podrá superar la última renta vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la actualización anual.

El gran tenedor queda además sujeto al límite máximo del índice de precios de referencia según las características de la vivienda y el edificio. Únicamente podrá incrementarse la renta hasta un diez por ciento adicional sobre la última renta en zona tensionada cuando se acredite alguna de estas circunstancias: actuación de rehabilitación finalizada en los dos años anteriores, mejora acreditada con ahorro de energía primaria no renovable del treinta por ciento, mejora de accesibilidad finalizada en ese período, o contrato por diez o más años con derecho de prórroga potestativamente ejercitable por el arrendatario en los mismos términos.

En cuanto a la actualización de rentas, en defecto de pacto expreso no se aplica actualización alguna. Cuando las partes pacten un mecanismo de actualización sin detallar el índice, se aplica el IRAV. Se prohíbe expresamente imputar al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria derivados de la formalización del contrato ni los impuestos asociados a la vivienda.

Se refuerzan las garantías del arrendatario cuando la vivienda presente desperfectos que afecten a su habitabilidad, de forma que el desgaste deberá ser asumido por el arrendador, así como las condiciones de entrega de la vivienda a la finalización del contrato. Se amplía el derecho de adquisición preferente del arrendatario sobre la vivienda arrendada.

En materia de prórroga y congelación extraordinaria de rentas, la disposición final sexta establece que desde la entrada en vigor y hasta el 31 de diciembre de 2027 la renta no podrá incrementarse cuando sea superior al límite máximo del índice de precios de referencia; cuando no lo supere, la actualización máxima será del dos por ciento en defecto de pacto.

4. Modificación de la Ley del Derecho a la Vivienda

Se redefine el concepto de gran tenedor: persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados de uso residencial, con exclusión expresa de garajes y trasteros. Cada unidad susceptible de uso residencial dentro de un edificio computa como inmueble independiente aunque no exista división horizontal inscrita.

La condición debe acreditarse mediante certificación registral. Las comunidades autónomas podrán reducir el umbral hasta cinco inmuebles en las zonas tensionadas cuando lo justifiquen en la memoria correspondiente. Los contratos de arrendamiento celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 serán susceptibles de prórroga conforme a la nueva redacción del artículo 10 LAU y quedarán sujetos a las limitaciones de actualización de renta introducidas por el Real Decreto-ley 26/2026.

5. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil

5.1 El apartado 1 modifica el artículo 685.2 LEC para exigir que la demanda de ejecución hipotecaria sobre bienes hipotecados indique si el inmueble constituye la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante tiene la condición de gran tenedor. Si afirma no tenerla, debe adjuntar certificación registral que lo acredite.

El apartado 2 introduce un nuevo artículo 22.6 LEC que regula la enervación extraordinaria en los procesos de desahucio por falta de pago cuando el arrendatario acredite situación de vulnerabilidad económica, en los casos no cubiertos por el artículo 2.1.

Si la administración pública competente no ofrece alternativa habitacional, queda obligada a enervar la acción pagando o consignando judicialmente la totalidad de las cantidades reclamadas y las devengadas hasta el momento del pago.

Desde que se acredita la vulnerabilidad, la administración dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses para ofrecer alternativa o efectuar el pago; durante ese plazo el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento quedan suspendidos.

5.2 Si transcurren los dos meses sin alternativa habitacional ni pago íntegro, la administración queda subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, el lanzamiento no tiene lugar y el contrato se mantiene vigente hasta su expiración mientras persista la situación de vulnerabilidad.

Esta enervación extraordinaria es independiente de la ordinaria del artículo 22.4 LEC, no la consume ni impide que el arrendatario la ejercite posteriormente, y puede producirse aunque el arrendador haya efectuado el requerimiento fehaciente de pago previo.

El Estado compensa a las comunidades autónomas por los gastos en que incurran, salvo los intereses de demora por cumplimiento tardío.

6. Fondo de Vivienda de Impacto Social y definición de vivienda asequible

Se crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, sin personalidad jurídica, adscrito al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, con duración indefinida, para financiar proyectos de vivienda de impacto social atrayendo inversión privada. Se define legalmente vivienda asequible como aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos todos los gastos asociados, no supera el treinta por ciento de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio en que se ubique.

7. Casa 47 y cesión de patrimonio público

Se regula el régimen patrimonial de Casa 47, Entidad Pública Empresarial, estableciendo que el precio de venta de las viviendas que enajene no podrá superar el módulo más alto de la legislación autonómica de vivienda protegida, limitación que se extiende a las sucesivas transmisiones y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Se articula la aportación masiva de inmuebles del patrimonio del Estado, de la Seguridad Social, del INVIED y de ADIF a Casa 47 mediante orden ministerial, que constituirá título suficiente para inscribir la transmisión registral.

Los inmuebles del Fondo Especial de MUFACE y los Reales Patronatos podrán ser gestionados por Casa 47 manteniendo la titularidad en sus actuales titulares.

8. Líneas de avales ICO para promoción y construcción industrializada

Se amplía hasta 2.000 millones de euros la línea de avales del ICO para proyectos de incremento o mejora del parque de vivienda en alquiler social o asequible, con un plazo de cobertura de hasta treinta y cinco años.

Se crea además una línea de avales de hasta 280 millones de euros, vigente hasta 2040, destinada a pymes fabricantes y promotores que utilicen sistemas de construcción industrializada, dentro de la línea ICO Crecimiento Construcción Industrializada.

9. Línea TU CASA

Se crea un mecanismo de financiación pública complementaria para la adquisición de la primera vivienda habitual hipotecada, gestionado por el ICO.

Los préstamos cubrirán el valor inferior entre el veinte por ciento del valor de la vivienda hipotecada y 50.000 euros, a tipo de interés cero, sin comisiones, con un plazo de hasta diez años y período de carencia equivalente al plazo máximo de la hipoteca, que podrá extenderse hasta treinta años.

Las viviendas adquiridas mediante esta financiación quedan sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión en segundas y posteriores ventas, que no podrá superar el precio de adquisición actualizado conforme al IPC, limitación que se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

B.- REAL DECRETO-LEY DE 29 DE SEPTIEMBRE DE 2026 POR EL QUE SE ADOPTAN MEDIDAS URGENTES PARA REFORZAR LA ESTABILIDAD DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL 

1. Prórroga automática por plazos sucesivos

El real decreto-ley modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994 para sustituir la prórroga tácita anual (con un máximo de tres años) por un régimen de prórroga automática indefinida.

Una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración del contrato (o siete si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes notifica su voluntad de no prorrogar, el contrato se prorroga automáticamente por plazos sucesivos de cinco años (o siete), sin límite temporal.

La continuidad pasa a ser la regla, y la extinción, una decisión expresa del arrendador sujeta a forma y plazo.

2. Preaviso e indemnización obligatoria por no renovación

El arrendador que decida no prorrogar debe notificarlo con al menos seis meses de antelación al vencimiento (frente a los cuatro meses anteriores), mientras que el arrendatario mantiene el plazo de dos meses.

Cuando el arrendador comunique válidamente su voluntad de no renovar, queda obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente como mínimo a doce mensualidades de renta de una vivienda de características análogas, calculada conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler, y en ningún caso inferior a una mensualidad por cada año de residencia en la vivienda.

La indemnización se abona en el momento de la entrega de la vivienda. Su cálculo sobre el precio de referencia de una vivienda análoga, y no sobre la renta del contrato extinguido, garantiza que la compensación se corresponda con el coste real de acceder a otra vivienda en el mismo mercado.

3. Excepciones a la indemnización

La obligación de indemnizar no nace cuando concurra alguna de estas causas, que deben hacerse constar expresamente en la notificación: que el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para sí o para familiares de primer o segundo grado (con derecho del arrendatario a reclamar la indemnización si la vivienda no llega a ocuparse en el plazo de tres meses); que el arrendatario no habite efectivamente la vivienda arrendada; o que el arrendatario disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio. Tampoco procede la indemnización cuando el arrendatario reúna los requisitos legales para obtener una prórroga de aceptación obligatoria para el arrendador, con independencia de que finalmente la ejercite.

4. Régimen transitorio

El nuevo régimen se proyecta únicamente sobre los vencimientos posteriores a la entrada en vigor.

Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas antes de la entrada en vigor conservan su eficacia y no generan indemnización, tampoco cuando el contrato se prorrogue de forma extraordinaria.

En los contratos que venzan en los seis meses siguientes a la entrada en vigor, el arrendador puede seguir preavisando con cuatro meses de antelación.

La prórroga extraordinaria establecida por el Real Decreto-ley 26/2026 actúa como norma puente para los contratos cuya extinción ya estaba decidida, sin superponerse al nuevo régimen.